Rekreační nemovitost v Rakousku: co si ověřit před koupí

Apartmán v Alpách se prodává jako rekreační bydlení, ale rakouské právo ho často vidí jinak: jako nemovitost s povinným turistickým pronájmem, kterou vlastník sám k rekreaci užívat nesmí. Kdo to zjistí až po podpisu, řeší lhůty, pokuty až do desítek tisíc eur a daně ve dvou zemích.

Proč apartmán v Alpách není totéž co chata na Šumavě

Česká představa rekreační nemovitosti je prostá: koupím, jezdím tam, kdy chci, a když nejezdím, případně pronajmu. V alpských turistických oblastech tato představa naráží na územní plánování. Země jako Salcbursko nebo Tyrolsko chrání bytový fond před přeměnou na prázdné druhé domovy, a proto řada obcí patří mezi obce s omezením druhého bydlení . Nové druhé bydlení pro vlastní potřebu tam zákon v zásadě nepřipouští.

Rakouské právo rozlišuje mezi turistickým ubytováním , tedy krátkodobým pronájmem hostům, a rekreačním bydlením vlastníka (Freizeitwohnsitz, Zweitwohnsitz). Byt, který je v inzerátu nabízen jako „rekreační apartmán", může být z pohledu obce povolen výhradně k turistickému provozu. V Salcbursku to řeší § 31 a § 31b Raumordnungsgesetz 2009; výjimka pro jednotky, které byly turisticky užívány již před 1. lednem 2018, umožňuje v takovém provozu pokračovat, ale nedělá z bytu druhé bydlení.

Prakticky to znamená, že dvě vedle sebe stojící stejné bytové jednotky mohou mít zcela odlišný právní režim. Rozhoduje, co je zapsáno v územním plánu, co bylo zkolaudováno a jak byla jednotka historicky užívána.

Prohlášení při nabytí zavazuje

Při koupi nemovitosti v Salcbursku podepisuje kupující prohlášení o tom, jak bude nemovitost užívat. Podle Grundverkehrsgesetz 2023 jde buď o prohlášení, že nemovitost bude sloužit turistickému ubytování (§ 16), nebo o prohlášení o druhém bydlišti (§ 17), které je možné jen tam, kde je druhé bydlení vůbec přípustné. Formulář připravuje notář jako součást převodu a kupující jej běžně podepisuje s ostatními listinami, aniž by mu někdo vysvětlil, k čemu se zavazuje.

Prohlášení přitom není formalita. Zákon ukládá deklarované užívání skutečně zahájit do jednoho roku od zápisu vlastnického práva a jeho zahájení v navazující měsíční lhůtě doložit zemskému zmocněnci pro nakládání s pozemky. Důkazní břemeno leží na vlastníkovi. Úřad nemusí prokazovat, že byt užíváte soukromě; stačí, když vás vyzve k doložení, že jej užíváte v souladu s prohlášením, a vy nemáte co předložit.

„Rekreační" v inzerátu, „turistický" v zákoně

Povinný turistický pronájem má konkrétní obsah. Vlastník ohlašuje pronájem obci, vede elektronické hlášení hostů, odvádí pobytovou taxu za každý nocleh a byt nabízí na trhu. Vlastní pobyty jsou přípustné jen v souvislosti s provozem: rekonstrukce, úklid po hostech, inventura, převzetí prací. Týdenní lyžařský pobyt rodiny už soukromým rekreačním užíváním je, a to bez ohledu na to, že vlastník za sebe poctivě odvedl pobytovou taxu.

Představa, že se na soukromé užívání nepřijde, patří do minulosti. Salcburský zákon dal úřadům od roku 2025 automatizované dotazy do centrální evidence obyvatel , nárok na součinnost dodavatelů energií a vody a kontrolní oprávnění, jimž odpovídá povinnost vlastníka spolupracovat. Spotřeba elektřiny v týdnu, kdy nejsou hlášeni žádní hosté, je velmi výmluvná. K tomu přistupují sousedé, správce domu a v neposlední řadě vlastní evidence obce, která vidí každou hlášenou noc.

Co hrozí při porušení

Sankce se sčítají ze dvou předpisů. Grundverkehrsgesetz postihuje porušení prohlášení o užívání, Raumordnungsgesetz nedovolené druhé bydlení. K pokutám přistupují nástroje, které míří přímo na nemovitost.

Hranice mezi nedbalostí a úmyslem je v praxi tenká. Písemně vyjádřený záměr užívat byt „pro sebe", třeba v e-mailu zprostředkovateli nebo v dopise finančnímu úřadu, může posunout posouzení do horní sazby. Proto je důležité, co a komu o nemovitosti sdělujete, dřív než je pozice vyjasněná.

Daně ve dvou zemích

Turistický pronájem v Rakousku znamená registraci u rakouského finančního úřadu a podávání přiznání i v letech, kdy je výsledek ztrátový. Kdo přiznání nepodá, riskuje pořádkovou pokutu, i když žádná daň nevzniká. Samostatnou kapitolou je Liebhaberei : pokud činnost podle výhledu příjmů a nákladů objektivně nemůže dosáhnout zisku, správce daně ji nepovažuje za zdroj příjmů, ztráty propadají a odpočet DPH je ohrožen. Vysoké pořizovací náklady, mimořádné příspěvky na opravy domu a nízká obsazenost tomu nahrávají.

Pozornost zaslouží také obecní poplatky . Vedle pobytové taxy za hosty některé obce předepisují paušální roční taxu, která je určena rekreačním bytům mimo ubytovací provozy. Její předpis je signálem, jak vás obec eviduje, a stojí za to jej nepřehlédnout.

V České republice platí, že daňový rezident zdaňuje celosvětové příjmy . Rakouské příjmy z pronájmu patří do českého přiznání, dvojí zdanění se vylučuje zápočtem podle smlouvy s Rakouskem a výsledek se pro české účely přepočítá podle českých pravidel. Rada „to se v Česku nepřiznává" je nesprávná a vede k dodatečnému přiznání. Přepočtená ztráta přitom není bezcenná: proti příjmům ze závislé činnosti ji uplatnit nelze, proti jiným příjmům, včetně českého nájmu, však ano.

Kdo odpovídá, když slib neodpovídá realitě

Koupě v zahraničí zpravidla neprobíhá bez prostředníků: zprostředkovatel nabídne „rekreační apartmán", správce slíbí, že se o všechno postará, účetní převezme daňovou agendu. Když se ukáže, že byt nelze užívat, jak bylo slíbeno, nebo že lhůty propadly, vzniká otázka odpovědnosti.

U českých zprostředkovatelů a poradců se nároky řídí českým právem a rozhodují o nich české soudy, i když se nemovitost nachází v Rakousku. Odborník, který radí za odměnu, odpovídá za škodu způsobenou nesprávnou radou. Rozhodující bývá, co přesně bylo sjednáno a co bylo sděleno: smlouva o vedení účetnictví, která výslovně zahrnuje podání daňových přiznání v zákonných lhůtách, nebo nabídka, která byt prezentuje jako rekreační. Nejsilnějším důkazem je písemně zachycené zadání kupujícího, co od nemovitosti očekával. S ním je však třeba zacházet uvážlivě, protože zároveň dokládá záměr, který může být z pohledu rakouských úřadů nepřípustný.

Vůči prodávajícímu jsou možnosti zpravidla omezené. Rakouské kupní smlouvy obsahují vzdání se odpovědnosti za vady a výslovné potvrzení, že kupující byl o režimu užívání poučen. Promlčecí lhůta u nároků podle českého práva činí tři roky od okamžiku, kdy jste se o újmě dozvěděli. Čekání na to, „jak to dopadne", ji spotřebovává.

Osm otázek před podpisem

1. Jaké je územní určení pozemku a co přesně bylo u jednotky zkolaudováno?
2. Byla jednotka turisticky užívána před rokem 2018 a lze to doložit z evidence obce?
3. Jaké prohlášení o užívání podepisuji a k čemu mě zavazuje?
4. Existuje provozovatelská smlouva nebo zapojení do pronájmového poolu, které bude úřad požadovat?
5. Kdo bude hlásit hosty a odvádět pobytovou taxu a co se stane, když správce skončí?
6. Mám daňového poradce pro Rakousko i pro Českou republiku a rozumějí si navzájem?
7. Jak přesně byl byt inzerován a mám tuto komunikaci uloženou?
8. Komu a za co platím provizi a odpovídá faktura smlouvě?

Odpovědi na tyto otázky má kupující znát dřív, než podepíše cokoli u notáře. Notář převod zajistí, ale územněplánovací a daňové důsledky za vás nevyhodnotí.

Jak Vám pomůžeme

Přeshraničním nemovitostem v německy mluvících zemích se věnujeme dlouhodobě. Rakouskoprávní otázky řešíme ve spolupráci s prověřenými rakouskými advokáty a daňovými poradci v rámci sítě DIRO, jejímž jsme členem; Vy přitom jednáte po celou dobu s jedním kontaktem a v češtině.

• Před koupí prověříme režim užívání nemovitosti, obsah prohlášení a rizika plynoucí z územního plánování.
• Po koupi posoudíme, zda plníte deklarované užívání, a připravíme doložení vůči úřadu ve lhůtě.
• Zmapujeme daňové povinnosti v obou zemích a zkoordinujeme rakouského i českého poradce.
• Vyhodnotíme nároky vůči zprostředkovateli, správci nebo účetnímu a ohlídáme promlčení.

Upozornění: Tento článek má obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí; pro posouzení konkrétní situace je nezbytná individuální konzultace. Za rozhodnutí učiněná pouze na základě tohoto textu bez odborného posouzení nelze přebírat odpovědnost.